家賃滞納・明渡しでお困りの管理会社・オーナー様へ
家賃滞納が発生すると、管理会社様・オーナー様には、
・このまま様子を見てよいのか
・どの時点で対応を切り替えるべきか
・明渡しに進む判断をして問題ないのか
といった判断を伴う対応が求められます。
家賃滞納への対応は、タイミングや対応を誤ると、明渡しが長期化したり後の手続に影響したりすることがあります。
そのため、慎重な判断が特に重要となる分野です。
家賃滞納が続く場合に生じる主なリスク
- 賃料収入が得られない状態が続く
- 入居者が占有しているため、新規募集に進めない
- 滞納額が増え、話し合いでの解決が難しくなる
- 残置物や夜逃げなどのトラブルの可能性
必要以上に時間が経過することが、負担の増大につながるケースもあります。
違法な自己判断を避け、安全に明渡しを進めるために
入居者が長期間居住していないように見える場合であっても、オーナー様や管理会社様が無断で室内に立ち入ったり、室内にある入居者の荷物を勝手に移動・処分したりすることは、法律上問題となり得ます。
これらの行為は、たとえ家賃滞納が長期間続いていたとしても、結果としてオーナー様・管理会社様が賃借人から損害賠償請求を受けたり、刑事上の責任を負う原因に繋がります。
明渡しを安全に進めるためには、入居者の任意退去を促すか、あるいは法的手続にもとづいて明渡しを実現する必要があります。
任意での解決が難しい場合に検討する手続き
管理会社様・オーナー様による話し合いで退去が得られれば理想的ですが、連絡が取れない・のらりくらりとかわされてしまう・いちゃもんをつけられるなどで話し合いが難しい場合もあります。
その際には、
- 解除通知（内容証明）
- 明渡訴訟
- 強制執行
といった手続に進むことになります。
訴訟は一定の期間を要するため、判断が遅れるほど全体の解決も遅れがちです。
弁護士が関与することで得られるサポート
弁護士が早い段階で関与することで、次のようなサポートが可能になります。
- 入居者との話し合いを弁護士にお任せいただける
- 訴訟や強制執行が必要となった場合でも、準備や進行がスムーズ
- オーナー様への説明や論点整理を一任でき、管理会社様の負担を軽減
- 手続全体の流れや選択肢が整理され、判断しやすくなる
- 入居者の所在が分からない場合、職務上の権限にもとづき、住民票などを取得して所在を確認できる場合があります
- 管理会社様としても、オーナー様への説明や判断の負担を大きく軽減することができます。
明渡しまでの流れ
●内容証明（支払督促・解除通知）
家賃を滞納している賃借人に対し、滞納家賃の支払と支払わなかった場合には賃貸借契約を解除する旨の内容証明郵便を送付します。
●明渡請求訴訟
賃貸借契約が解除されたにもかかわらず退去しない場合には、裁判所に明渡しを求める訴訟を提起します。
●強制執行による明渡し
明渡しを認める判決が確定すると、裁判所の手続に基づき強制執行により明渡しを実現します。
※全ての案件が最後まで進むわけではなく、途中で任意退去により解決するケースもあります。
ご相談について
家賃滞納は、状況に応じて必要な対応が異なり、戸惑われる場面も多いかと思います。
ですが、家賃滞納は早期の対応をしないと経済的な損害がどんどん膨らんでしまいますので、お悩みの方はご相談ください。
どの段階からでもご相談いただけます。
状況を伺い、対応の整理や今後の見通しをお伝えいたします。
家賃滞納・明渡しのトラブルでお困りの方へ
法的な判断が必要かどうかの初期相談でも構いません。お気軽にお問い合わせください。